NYE MEGLERSTANDARDERFOR LEIEKONTRAKTER


Meglerstandardene benyttes i de fleste leieforhold i eiendomsbransjen. I januar 2019 ble det innført flere nye standardkontrakter, samt gjennomført en revisjon av eksisterende standardkontrakter for leie av næringseiendom. Enkelte av endringene kan by på utfordringer.

Aktuelt

Av nye standardkontrakter er det blant annet lansert "barehouse"- standarder for nybygg, "all inclusive"-leieavtale, avtale for co-working, leieavtale for handelslokaler utenfor kjøpesenter og avtale om korttidsleie av handelslokaler. Disse spesielle standardene er tilpasset og innfører særlige bestemmelser som er relevant for den enkelte kontraktmodell.

En av endringene som er innført i de eksisterende standardkontraktene, er at utleier skal varsle leier dersom utleier får grunn til å tro at felleskostnaden vil avvike vesentlig fra det fremlagte budsjettet. Det er imidlertid ikke tydelig angitt når plikten inntreffer eller hva som er konsekvensene av manglende varsling. I ettertid har utvalget som stod bak endringene uttalt at plikten kun er ment som en ordensregel og ikke skal utløse sanksjonsmuligheter for leier. Dette har likevel ikke kommet til uttrykk i selve avtaleteksten, hvilket kan by på uklarheter.

Meglerstandarden legger risikoen for tilfeldig skade på leieobjektet på utleier. I de nye standardene er det innført et krav om forsett eller uaktsomhet som vilkår for at leier skal være erstatningsansvarlig. Det er altså innført et krav om skyld, som innebærer en risikoforskyvning i utleiers disfavør. Dette bør ikke nødvendigvis aksepteres av utleier uten videre.

Når det gjelder standardene for brukte bygg og lokaler, krever standardkontraktene at manglene må være vesentlige for at leier skal kunne kreve leieavslag eller erstatning for mangler ved leieobjektet. Tidligere gjaldt vesentlighetskravet også for nye/rehabiliterte bygg og lokaler, men dette er nå fjernet. Endringen åpner for at partene kan diskutere økonomiske avvik av mindre betydning, og kan dermed øke tvistepotensialet i leieforholdet. Det kan også diskuteres om partene ved anvendelse av standarden avtaler seg bort fra husleieloven § 5-7 om at leier ikke kan kreve leieavslag for "ubetydelige" mangler som oppstår i leietiden.

Endringene angitt ovenfor er ikke uttømmende, men illustrerer enkelte utfordringer som bør tas i betraktning ved anvendelsen av de nye meglerstandardene. Ved inngåelse av leieforhold bør det foretas en konkret vurdering av hvilken meglerstandard som skal anvendes, om det er behov for å tilpasse bruken av de nye meglerstandardene og om de nye endringene overhodet bør inntas i leiekontrakten. Som alltid gjelder prinsippet om rett leieavtale til rett tid. Hvilket utgangspunkt som er riktig, og hvilke endringer og tilpasninger som bør gjøres, må alltid vurderes konkret.

Skrevet av
Skrevet av

Publisert:

12. mars 2019

Trude Gran Melbye

Stilling: Partner, advokat

Avdeling:Oslo

Kompetanse:

Kontaktinfo:t.melbye@selmer.no
+47 971 80 068

» Les mer om Trude

Line Ravlo-Losvik

Stilling: Partner, advokat

Avdeling:Oslo

Kompetanse:

Kontaktinfo:l.ravlo-losvik@selmer.no
+47 952 23 394

» Les mer om Line

Relaterte artikler:
Aktuelt

To nye bøker
fra entreprise-
teamet

Gjennom vårt Bransjeprogram for Bygg og Anlegg (BBA) ønsker entrepriseteamet i Selmer å dele [...]

Aktuelt

Skatt

personalgoder

Fra 2019 er det innført en rekke endringer i reglene for beskatning av personalgoder. I mars 2019 [...]

Aktuelt

Innføring av PSD2
stiller skjerpede
krav til banker

Krav til risikovurdering, styring og kontroll av operasjonell og sikkerhetsmessig risiko, samt [...]