Nye kontorkonsepterog merverdiavgift


Det har den seneste tiden dukket opp en rekke nye kontor- og arbeidskonsepter med fokus på fleksibilitet, innovasjon og tilleggstjenester. Den avgiftsmessige behandlingen av slike konsepter har imidlertid vist seg å være utfordrende. Her ser vi på noen av hovedprinsippene.

Fagartikkel

Den avgiftsmessige klassifiseringen av ulike kontorkonsepter kan ha stor betydning for merverdiavgiftskostnadene (MVA) – både for huseier, utleier og brukere. Blant annet kan dette ha betydning for om det oppnås fradragsrett for MVA på drifts- og byggekostnader.

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt MVA, med mindre utleier er frivillig registrert og leietaker driver avgiftspliktig virksomhet i lokalene. I tradisjonelle utleieforhold innebærer det at leietaker må angi hvilke arealer som helt eller delvis brukes til avgiftspliktig virksomhet, slik at leien for disse arealene kan tillegges merverdiavgift. Huseier vil på sin side ha fradragsrett for merverdiavgift på kostnader til arealer som inngår i frivillig registrert utleie, men ikke for merverdiavgift på kostnader til andre arealer som leies ut uten avgift. For de sistnevnte arealene vil husleien ofte være høyere for å kompensere manglende MVA-fradrag hos utleier.

Utleie av fast eiendom?

Et grunnleggende spørsmål ved enkelte av de nye kontorkonseptene, er om det dreier seg om utleie av fast eiendom – eller om det i realiteten er noe annet som er «kjernen» i det som leveres?

I forbindelse med utleie av kontorplasser i kontorhotell har det blitt argumentert med at tilleggstjenestene, i form av blant annet resepsjonstjenester, internett, kopitjenester, tilgang til serveringstjenester er så omfattende at «kjernen» av det som leveres er noe annet en utleie av fast eiendom slik at tjenestene anses å fullt ut være avgiftspliktige, uavhengig av leietakers MVA-status. I praksis har imidlertid denne argumentasjonen fått lite gjennomslag, fordi skattemyndighetene oftest har ansett slike tilfeller som utleie av fast eiendom. Det skyldes at tilgangen til kontorplassen er det sentrale. Øvrige tjenester er dermed tilleggstjenester til kontorleien. Dette er blant annet slått fast i den såkalte Regus-dommen fra Borgarting lagmannsrett fra 2013.

Enkelte, mer innovative konsepter skiller seg imidlertid ut. For eksempel der et medlemskap gir tilgang til et miljø eksempelvis innen en bransje, hvor tilgangen gir en rekke fordeler og tjenestetilbud, og hvor kontortilgangen ikke gir rett til eksklusiv bruk av et fast kontor. Her har det i enkelttilfeller blitt akseptert at tjenestene som leveres er fullt ut avgiftspliktige uavhengig av brukers MVA-status. Fordelen med disse konseptene med hensyn til avgiftsreglene, er at både huseier og konseptselskapet kan oppnå full fradragsrett for merverdiavgift. Dermed slipper de å måtte vurdere hver enkelt brukers MVA-status.

Leieforholdenes varighet påvirker avgiftsplikten

Hvis utleien er å anse som utleie av fast eiendom, er et viktig spørsmål hvilken effekt utleie til ikke avgiftspliktige leietakere har for leien mellom huseier og selskapet som driver kontorhotellet (i tilfeller hvor huseier ikke gjør det selv). Etter gjeldende praksis kan husleien mellom utleier og kontorhotellet være fullt ut avgiftspliktig, selv om kontorhotellet har noen leietakere som er unntatt avgiftsplikt. Dette forutsetter at kontorhotellet har et hyppig bytte av leietakere, såkalt tidsmessig delt bruk. I slike tilfeller må kontorhotellet drives på en måte som ligner på øvrig hotellvirksomhet. Dersom enkelte deler av lokalene leies ut mer langvarig til ikke avgiftspliktige leietakere, har Skatteetaten uttalt at dette også får effekt for leien mellom kontorhotellet og utleier. Eksempel på slik utleie er hvor leien med den enkelte leietaker varer over en periode med mulighet til forlengelse eller er tidsubegrenset. Det medfører at de samme arealene heller ikke vil kunne behandles avgiftspliktig ved fakturering fra huseier til kontorhotellet. I prinsippet vil imidlertid en hyppig rotasjon av leietakerne i kontorhotellet mellom de ulike kontorlokalene kunne forhindre en slik effekt. 

Rettighet til fast eiendom?

Et annet skille som er verdt å merke seg er at lovens definisjon av «utleie» gjør at det stilles krav til at leietaker har en tilnærmet eksklusiv bruksrett over et definert areal. I juridisk teori har det derfor blitt spekulert i om rett til tilgang til en kontorplass uten noen eksklusiv rett til å disponere over denne må anses som en rettighet til fast eiendom. En slik definisjon vil i tilfelle innebære at betalingen må unntas merverdiavgift, med mindre det er andre tjenester som anses som «kjernen» i det som leveres.

Bevisst avgiftshåndtering

Ovennevnte eksempler viser at det er viktig å ha et bevisst forhold til MVA-reglene ved etablering av denne type kontorkonsepter, og at det er en rekke forhold som bør vurderes. Det er også viktig å se sammenhengen mellom avtalene som utarbeides og hvilke konsekvenser disse vil ha for avgiftsreglene. Feil håndtering kan innebære betydelig risiko for etterberegning av merverdiavgift og tilleggsskatt.

Skrevet av
Skrevet av

Publisert:

18. september 2018

Are Fagerhaug

Stilling: Senioradvokat

Kompetanse:

Kontaktinfo:a.fagerhaug@selmer.no
+47 982 67 017

» Les mer om Are

Relaterte artikler:
Aktuelt

Skatt på
reisepoeng
i arbeidslivet

Fra 1. januar 2019 plikter du som arbeidsgiver å innrapportere ansattes private bruk av bonuspoeng [...]

Aktuelt

Indeks-
reguleringer
i byggebransjen

I bygg- og anleggsbransjen har det blitt stadig vanligere å gi fast pris også for langvarige [...]

Arrangement

Fallgruver og
muligheter til-
knyttet bruks..

En beskrivelse av hva lokalene skal brukes til inkluderes normalt i leiekontrakter. Det er ofte [...]