A PHP Error was encountered

Severity: 8192

Message: Non-static method Low_replace::usage() should not be called statically, assuming $this from incompatible context

Filename: low_replace/pi.low_replace.php

Line Number: 12

Selmer – Når gjelder egentlig forkjøpsretten? To nye Høyesterettsdommer gir klarhet til problemstillingen

Når gjelder forkjøpsretten?To nye Høyesterettsdommer gir klarhet til problemstillingen


Mange leiekontrakter har formuleringer om forkjøpsrett ved salg av eiendommen. Noen ganger er det imidlertid uklart hva som regnes som et «salg». Andre ganger er selve forkjøpsrettsklausulen tvetydig. For å unngå ubehagelige overraskelser i transaksjoner er det viktig å ha klart for seg om, og eventuelt når, en forkjøpsrett utløses. Høyesterett har nylig avsagt to dommer som avklarer hvilke former for eiendomsovergang som anses som et «salg» av eiendom, og dermed utløser en avtalt forkjøpsrett.

Fagartikkel

Dommene

I den ene saken for Høyesterett (HR-2017-1664-A) var spørsmålet om en fusjon av aksjeselskaper var et salg, og dermed utløste avtalt forkjøpsrett. To aksjeselskaper var sameiere i en næringseiendom. De hadde avtalt en gjensidig forkjøpsrett som skulle utløses ved salg av det andre selskapets part i eiendommen. Et av selskapene ble senere innfusjonert i et annet og utenforstående selskap. Dette innebar at sameieandelen til eiendommen skulle overføres til det nye selskapet. Da gjorde det andre selskapet forkjøpsretten gjeldende, men fikk ikke medhold. Høyesterett konkluderte at en fusjon mellom aksjeselskaper ikke er et salg av eiendom.

I den andre saken, (HR-2018-1341-U) var spørsmålet for Høyesterett om å bruke eiendom som tingsinnskudd i et nystiftet og heleid aksjeselskap måtte ansees som et salg som utløser avtaltforkjøpsrett. Her kom Høyesterett fram til at overføringen var et salg. Den uttalte at «når en fast eiendom skytes inn som egenkapital i et aksjeselskap under etablering mot et vederlag i form av alle aksjene i selskapet, så utløser dette innskuddet avtalt forkjøpsrett.» Forkjøpsretten ble derfor utløst i dette tilfellet.

Hvorvidt fusjon mellom selskaper eller eiendom brukt som tingsinnskudd i nyetablert aksjeselskap utløser forkjøpsrett, er spørsmål som tidligere ikke har vært særlig berørt i lov, forarbeider eller rettspraksis. Problemstillingen er imidlertid temmelig praktisk. Derfor blir selve dommene avklarende, og vil få betydning ved tilsvarende eiendomsoverganger.

Avgjørelsene forklarer også hvilke momenter som vil få betydning i vurderingenavhvorvidt eiendomsovergangen er et salg.

Disse faktorene avgjør

For det første har det betydning om eiendommen har byttet eier. Ved fusjon mellom selskaper blir eiendommen fremdeles eid av de samme eierne, men gjerne i fellesskap med flere nye eiere. Det skiller seg fra tilfeller hvor eiendommen blir brukt som tingsinnskudd i et nyetablert selskap og eiendommen overføres til en ny virksomhet.

For det andre legges det vekt på om virksomheten har bevart kontinuitet etter eiendomsovergangen. Dersom virksomheten har de samme avtalene, eiendelene, forpliktelsene og rettighetene også etter overføringen, taler det for at eiendomsovergangen ikke er et salg.

For det tredje har det betydning om eiendomsovergangen fremstår som et formelt og reelt salg. Dersom det foreligger en kjøpskontrakt, og partene har avtalt overtakelsestidspunkt og vederlag for transaksjonen, taler det for at overføringener et formelt og reelt salg som utløser forkjøpsrett.

Avgjørelsene illustrerer viktigheten av å være nøyaktig ved formuleringen av forkjøpsrettsklausuler i kontrakter og at man bør ta høyde for eventuelle fremtidige omorganiseringer av virksomheten – ikke minst med tanke på mulige transaksjoner som én gang vil gjennomføres.

Skrevet av
Skrevet av

Publisert:

18. september 2018

Tonje Rismo

Stilling: Advokatfullmektig

Kompetanse:

Kontaktinfo:t.rismo@selmer.no
+47 977 22 191

» Les mer om Tonje

Thomas Reppe Wetting

Stilling: Partner, advokat

Kompetanse:

Kontaktinfo:t.wetting@selmer.no
+47 928 30 635

» Les mer om Thomas

Relaterte artikler:
Aktuelt

Indeks-
reguleringer
i byggebransjen

I bygg- og anleggsbransjen har det blitt stadig vanligere å gi fast pris også for langvarige [...]

Arrangement

Fallgruver og
muligheter til-
knyttet bruks..

En beskrivelse av hva lokalene skal brukes til inkluderes normalt i leiekontrakter. Det er ofte [...]

Fagartikkel

Nye kontor-
konsepter og
merverdiavgift

Det har den seneste tiden dukket opp en rekke nye kontor- og arbeidskonsepter med fokus på [...]