Indeksreguleringer ibygg- og anleggsbransjen


I bygg- og anleggsbransjen har det blitt stadig vanligere å gi fast pris også for langvarige prosjekter. I byggetiden vil lønn, priser og sosiale kostnader endre seg, og normalt stige. Standardkontraktenes utgangspunkt er derfor at prisene i kontrakten skal reguleres. Når det gis fast pris, vil det alltid ligge et element av spekulasjon om fremtiden i fastprispåslaget fra entreprenøren. Vi registrerer imidlertid at bevisstheten om størrelsen på fastprispåslaget og betydningen av LPS i forlenget byggetid er lav i bransjen.

Aktuelt

Bygg- og anleggsprosjekter kan strekke seg over lang tid og ofte flere år. Samtidig vil lønn, priser og sosiale kostnader variere over tid. Selv om slike variasjoner tidvis kan være små, kan de få betydelige utslag i større prosjekter. Og selv små utslag kan være viktige i en bransje der aktørene ofte har lave fortjenestemarginer. For mindre og kortvarige bygg- og anleggsprosjekter vil indeksregulering bli ansett for unødig og kompliserende for oppgjøret mellom partene.

Lønninger og priser har steget i byggebransjen gjennom hele etterkrigstiden. Utviklingen i byggekostnadsindeksen per år har tidvis vært i nærheten av 0 %, men indeksen har også steget ca. 10 % på ett år. Vi snakker derfor kun om lønns- og prisstigning (LPS), selv om det er en teoretisk mulighet for at prisene også kan synke. Variasjonen i byggekostnadsindeksen vil alltid være vanskelig å spå med høy grad av sikkerhet, men normalt vil det være mulig å treffe med 1-2 prosentpoengs margin. 

Det er viktig for general- eller hovedentreprenører at underentreprenører ikke oppnår større rett til indeksregulering, enn de selv har etter sin kontrakt med byggherren. For å unngå konflikt, må entreprenørene være bevisste på hvilken reguleringsmetode som benyttes, og deretter sørge for lik regulering nedover i leverandørkjeden.

ENTREPRENØRENS KALKYLE AV FASTPRISTILLEGG

Når det skal inngås avtale med fast pris uten indeksregulering, må entreprenøren foreta en kalkyle av et fastpristillegg før inngivelsen av tilbudet. Ved denne kalkylen må entreprenøren først vurdere hvilken prisstigning som er mest sannsynlig gjennom byggetiden. Hvis tilbudsgrunnlaget ikke sier noe om hvor tyngdepunktet for produksjonen ligger, må entreprenøren vurdere om pådragene for produksjon er jevnt fordelt eller kommer sent eller tidlig i produksjonen. Ved antakelse om jevn produksjon vil fastpristillegget utgjøre halvparten av den antatte prisstigningen i byggetiden.

Indeksregulering er først og fremst relevant for fastsumkontrakter. Ved rene regningsarbeider vil det det ikke være behov for LPS. Da får entreprenøren betalt for sine kostnader på avregningstidspunktet. I noen tilfeller blir timeprisene låst og da kan det være behov for en regulering av disse mens materialprisene er i henhold til innkjøp. Det samme gjelder for pristilbud som gis under utførelsen, jf. NS 8405 punkt 27.1 tredje ledd.

Indeksregulering gjelder også for verdien av endrings- og tilleggsarbeider, men bare i den utstrekning disse faktureres etter priser som kan utledes av kontrakten. Dersom arbeidene utføres etter et nytt prisgrunnlag, må det uttrykkelig fremgå av kontrakten om disse prisene skal være gjenstand for regulering. 

RISIKOPLASSERING

I entrepriseavtalen må partene plassere risikoen for prisvariasjoner i kontraktstiden. Etter NS 8405 og NS 8407 er hovedregelen at entreprenøren har krav på indeksregulering. For forbrukerentrepriser er dette motsatt – krav om indeksregulering krever skriftlig avtale, jf. bustadsoppføringslova § 41 sjette ledd. 

Indeksregulering gir en balansert og trygg løsning for å kalkulere og regulere prisen i et prosjekt. Med indeksregulering kan entreprenøren prise sine arbeider basert på gjeldende prisnivå, og vite at prisutviklingen vil bli kompensert gjennom regulering underveis i prosjektet.

Fastpris uten regulering skaper større forutberegnelighet for byggherren, men normalt vil en entreprenør prise risikoen for prisutvikling i fastpristilbudet. Fastpris har alltid et element av spekulasjon og taktikk ved seg, og entreprenøren må prise dette etter skjønn. 

Hvis konkurransen mellom entreprenørene er stor, er det nok mulig for byggherrene å komme godt ut av en fastprisordning, mens det ved mindre konkurranse kan bli kostnadsdrivende å kreve fastpris uten regulering. 

LØSNINGEN I STANDARDKONTRAKTENE

Frem til NS 3401 kom i 1969 var det ikke tatt inn bestemmelser om risiko for prisstigning i standardkontraktene. I NS 3401 var regelen at det uten særskilt avtale ikke forelå krav på noe prisstigningstillegg for entreprenøren. I NS 3430 som kom i 1991 ble hovedregelen snudd slik den er i dag til at entreprenøren hadde krav på lønns- og prisstigning etter reglene i NS 3405 (standarden for indeksregulering).

Hovedregelen i NS 8405 punkt 27.1 og 8407 punkt 26.2 er at kontraktssummen skal indeksreguleres etter NS 3405 etter totalindeksmetoden. Hvis ikke annet avtales, skal SSBs indeks "Boligblokk i alt" anvendes.

"Boligblokk i alt" er en samlet indeks for de byggfag som inngår i byggingen av en boligblokk. Det lages også særlige indekser for bl.a. rør- og elektroarbeider samt materialinnkjøp, men disse inngår i en vektet vurdering i samleindeksen. "Boligblokk i alt" blir også brukt for næringsbygg og noen anleggsarbeider. SSB har også utarbeidet egen standard for "Vegarbeider i alt" som er tilpasset veiprosjekter.

NS 3405 av oktober 1984 er den eldste standarden i NS familien for byggekontrakter. Her beskrives både totalindeksmetoden som det henvises til i NS 8405 og 8407 og en mer oppdelt metode (delindeksmetoden). I tilknytning til NS 3405 ble det også utgitt en veiledning som er inntatt i Standardsamlingen. Veiledningen gir detaljert beskrivelse av utregningene og noen eksempler på regnestykker.

Dersom partene ikke ønsker at kontraktssummen skal være gjenstand for regulering, må bestemmelsene i NS 8405 og NS 8407 uttrykkelig fravikes. Det er her verdt å merke seg at rådgivningskontraktene NS 8401 og NS 8402 opererer med motsatt utgangspunkt. Dersom indeksregulering er ønskelig i slike kontraktsforhold, må partene særskilt avtale at NS 3405 eller eventuell annen form for indeksregulering skal gjelde. 

NÅR BØR KONTRAKTER VÆRE GJENSTAND FOR INDEKSREGULERING?

I mindre og kortvarige prosjekter vil økning i LPS kun gi rett på vederlagsjustering i et ubetydelig omfang, såfremt det ikke går lang tid mellom tilbudsfrist/kontraktsinngåelse og byggestart. I slike tilfeller kan det være kurant å fravike hovedregelen om indeksregulering. 

Store offentlige byggherrer vil i hovedsak holde seg til bruk av bestemmelse om regulering av LPS med unntak for kontrakter med kort varighet. Private byggherrer ønsker i langt større utstrekning også å legge opp til fast pris i langvarige bygg- og anleggsprosjekter.

Det vanlige er å fravike hovedregelen om indeksregulering i sin helhet. De muligheter som ligger i oppdeling og bruk av delindeksmetoden er sjelden i bruk, bortsett fra i  spesielle prosjekter.

Hvis vi som eksempel tenker oss at tilbudet inngis første nyttårsdag og at sluttfrist er nyttårsaften samme år, vil det være en antakelse om prisnivået per 1. juli samme år som er avgjørende. En måte å vurdere på kan være å ta utgangspunkt i en antakelse om indeksøkning neste hele år på f.eks. 5 %, og så halvere denne prosentuelle stigningen til 2,5 %. Da blir det riktig å legge på kontraktsummen 2,5 %.

Dette ser vi blir riktig hvis både produksjonen og prisstigningen er jevn hele året. Det blir mindre enn 2,5 % tillegg det første halvåret og mer det andre halvåret.

LPS ETTER TOTALINDEKSMETODEN I AVTALT BYGGETID

Hvis det avtales LPS etter standardenes bestemmelser, vil det være kontraktssummen som skal reguleres for det som utbetales ved hver avregningsperiode. Det blir vanligvis tatt utgangspunkt i indeksen ved anbudsfristens utløp eller tilbudsinngivelse. Det er det siste tidspunkt entreprenøren faktisk var kjent med en pris i markedet før inngivelsen av bindende tilbud. 

Vi kan vise et eksempel på beregning av LPS-tillegg med følgende forutsetninger for avregning:

Avdragsnota kr 500 000

Indeks: Boligblokk i alt

Anbudsfristens utløp: september 2017, indeks 181,2

Avregningsperiode: september 2018, indeks 188,5

Oppsett av endringsbeløp etter totalindeksmetoden:

Etter denne utregningen vil det for september 18 bli lagt til kr 20 143,45 for LPS. Dette svarer til den prosentmessige prisutviklingen fra anbudsfristen utløp og frem til avregningsperioden.

LPS ETTER TOTALINDEKSMETODEN NÅR ENTREPRENØREN ER FORSINKET

Hvis entreprenøren er forsinket, vil en avregning av LPS etter totalindeksmetoden som er beskrevet ovenfor lede til en høyere pris for byggherren enn om entreprenøren ikke hadde vært forsinket. Regulering av disse tilfellene er behandlet i NS 3405 punkt 3.3 og veilederen til NS 3405 punkt 3.

I veilederen er det gitt en standardisert og forenklet modell for utregning av LPS ved forsinkelse. Beregningene skal foretas ved at avdragsnotaene for det som er utført etter utløpet av den kontraktsmessige sluttfrist, skal LPS-beregnes etter nivået i den avregningsperiode der kontraktsmessig sluttfrist ligger. Ved å halvere det stigningsbeløp man da kommer til, vil byggherren betale et totalt stigningsbeløp som tilnærmet vil være det samme som han måtte ha betalt om entreprenøren ikke hadde misligholdt kontrakten. 

Denne reguleringen er basert på den samme tankegangen som entreprenørene bruker ved kalkulering av fastpristillegget, se ovenfor.

LPS I FORLENGET BYGGETID VED FASTPRISKONTRAKTER

Krav på LPS i forlenget byggetid blir svært ofte oversett i sluttoppgjørene. Hvis det blir tatt opp, har vi også sett at det argumenteres med flere forskjellige utgangspunkt og størrelser på LPS. Her må vi igjen basere oss på den samme tankegangen som ovenfor for fastsettelse av fastpristillegg og regulering i forsinkelsesperioder for å komme frem til korrekt beregning.

Hvis entreprenøren har krav på to måneders fristforlengelse, vil heller ikke en fastprisregulering gjelde, med mindre noe annet klart følger av entrepriseavtalen. Forutsetningen er her at det foreligger en svikt ved byggherrens medvirkning og dermed er det grunnlag for fristforlengelse og vederlagskrav etter NS 8405 punkt 25.2 eller NS 8407 punkt 34.1.2. Det skjer ikke sjelden en sammenblanding med vederlagskrav for rigg og drift i forlenget byggetid, men det er noe annet. 

Hvis vi igjen forutsetter jevn produksjon og jevn prisstigning og ett års byggetid som angitt ovenfor, vil kalkuleringen av LPS måtte ta utgangspunkt i indeksen per 1. juli og trekke denne fra indeksen fra avregningsperiodene i forlenget byggetid, f.eks. i februar året etter. Deretter oppfører man denne prisstigningen over 7 måneder fra tyngdepunktet i produksjonen som et tillegg på avregningen for februar. 

AVSLUTTENDE BETRAKTNINGER

Oppsummeringsvis er det flere gode grunner til at kontrakter, i hvert fall de som strekker seg over lengre byggeperioder, bør indeksreguleres. Partene bør imidlertid være bevisste i sitt valg av reguleringsmetode, indeks og avregningsperiode.  

Det er viktig for entreprenørene å være oppmerksomme på verdien og beregningen av LPS i forlenget byggetid. Dette gjelder både på kontraktsstadiet, ved fakturering og i sluttoppgjør. 

Byggherrer bør være bevisste at fastprisordninger ikke nødvendigvis er lønnsomme i større prosjekter, eller i hvert fall vurdere nøye når slike ordninger er egnet. 

Det er også naturlig for byggherrer i langvarige byggekontrakter å gjøre en særskilt vurdering av om det er grunn til å fastlegge et senere tyngdepunkt for produksjonen enn midt i byggetiden – da dette kan være mer i samsvar med reell produksjon og reduserer LPS-tillegg i langvarige prosjekter. Dette kan fastsettes i entreprisekontrakten.

Denne saken ble først publisert i Byggindustrien.

Skrevet av
Skrevet av

Publisert:

19. november 2018

Julie Maria Eik

Stilling: Advokatfullmektig

Kompetanse:

Kontaktinfo:j.eik@selmer.no
+47 472 83 854

» Les mer om Julie

Johannes Meyer-Myklestad

Stilling: Partner, advokat

Kompetanse:

Kontaktinfo:j.meyer-myklestad@selmer.no
+47 976 40 048

» Les mer om Johannes

Svein Sulland

Stilling: Partner, advokat

Kompetanse:

Kontaktinfo:s.sulland@selmer.no
+47 915 59 689

» Les mer om Svein

Relaterte artikler:
Aktuelt

Rentebegren-
sningsreglene
utvides

Gjelder nå også eksterne rentekostnader. [...]

Fagartikkel

Back-to-back
i landbasert
entreprise

Innen entreprise- og rådgivningskontrakter er det vanlig å prate om "back-to-back"-kontrakter [...]

Arrangement

Fallgruver og
muligheter til-
knyttet bruks..

En beskrivelse av hva lokalene skal brukes til inkluderes normalt i leiekontrakter. Det er ofte [...]