Hybridfinansiering kan gi muligheterfor økt egenkapitalavkastning


Hybridkapital, som er en mellomting mellom lån og egenkapital, brukes i stadig større grad for å finansiere store eiendomstransaksjoner i det norske markedet. Men feil bruk av hybridfinansiering kan få konsekvenser for eksisterende finansiering og utløse skattemessige konsekvenser.

Fagartikkel

Det svenske eiendomsmarkedet er det vanlig at større aktører bruker hybridinstrumenter ved finansiering av eiendomsselskaper eller -porteføljer. Preferanseaksjekapital, som er eksempel på et hybridinstrument, gir investoren en preferert rett til utbytte, som ofte er en avtalt rente på innskutt kapital. På denne måten skiller avkastningen seg fra ordinære aksjer.

Selmers erfaring er at denne finansieringsformen nå blir mer utbredt i det norske eiendomsmarkedet og brukes i større eiendomstransaksjoner med lange leiekontrakter og solide leietakere.

Klassifisering er avgjørende

Hybridkapital har både egenskaper som er typiske for lån, og egenskaper som er typiske for egenkapital, og det er høy fleksibilitet i utformingen av instrumentets faktiske egenskaper.

Hybridfinansiering brukes i ulike prosjekter for å øke belåningen, redusere egenkapitalkravet eller øke egenkapitalavkastningen. Og siden finansieringsformen hverken utgjør tradisjonell egenkapital eller gjeld, er det både regnskapsmessig og skattemessig avgjørende om instrumentet klassifiseres som egenkapital eller gjeld.

Hybridfinansiering kan være en egnet finansieringsform for å øke egenkapitalavkastningen til investor, ved at deler av egenkapitalen blir finansiert ved eksempelvis preferanseaksjekapital. I det norske markedet kan solide eiendommer oppnå et preferert utbytte tilsvarende 7-8 prosent rente per år, som er på linje med avkastningen i det mer etablerte svenske markedet.

I eiendomssammenheng brukes vanligvis hybridfinansiering i tillegg til ordinær pantesikret gjeld. Siden ordinær lånefinansiering normalt inneholder lånebetingelser, for eksempel maksimal belåning i forhold til eiendommens markedsverdi (LTV), er den regnskapsmessige klassifiseringen av hybridfinansieringen avgjørende for å unngå å komme i brudd med eksisterende lånebetingelser. Dersom hybridfinansieringen klassifiseres som gjeld vil dette kunne føre til brudd på lånebetingelsene, som i verste fall kan utløse plikt til å betale tilbake gjelden.

Omfattende rettspraksis

Skillet mellom egenkapital og gjeld er ikke direkte regulert i regnskapsloven, men det finnes detaljerte regler for vurdering av skillet mellom egenkapital og gjeld i regnskapsstandarden International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Et finansielt instrument kan kun klassifiseres som egenkapital hvis det ikke foreligger noen plikt til å betale løpende renter og det ikke er fastsatt tidspunkt for tilbakebetaling av hovedstol/innskutt kapital. Det er kun når utdeling av avkastning og tilbakebetaling av innskutt kapital er under selskapets kontroll at et finansielt instrument kan klassifiseres som egenkapital.

Det skattemessige skillet mellom egenkapital og gjeld er utførlig behandlet i rettspraksis og teori i Norge. Etter Høyesteretts vurdering er den alminnelige tilbakebetalingsplikten ved låneforhold hovedelementet som skiller lån fra egenkapital. Egenkapitalens tapsabsorberende evne er et annet viktig skille mellom lån og egenkapital. En aksjonær vil heller ikke ha rett til løpende utbetalinger, da utbytte krever vedtak på generalforsamling, samt fri egenkapital i selskapet.
I preferansekapitaldommen (Rt. 2001 s. 851), som er en viktig dom med tanke på spørsmålet om skillet mellom egenkapital og gjeld, hadde instrumentet som ble vurdert følgende egenskaper;

Dette instrumentet ble klassifisert som et egenkapitalinstrument skattemessig. Det ble særlig vektlagt at instrumentet hadde tapsabsorberende evne.
I en annen fersk høyesterettsdom fra i år (HR-2017-350) vant skattemyndighetene frem med å reklassifiserte et lån til egenkapital primært som følge av manglende tilbakebetalingsplikt for låneforholdet.

Kan utløse skatteplikt

Konsekvensene av klassifiseringen har stor betydning. Dersom instrumentet klassifiseres som egenkapital vil avkastningen ikke være skattemessig fradragsberettiget for utsteder (selskapet), mens utbyttet vil være omfattet av fritaksmetoden for mottaker (investor). Ved klassifisering som gjeld vil rentene være fradragsberettiget for utsteder og skattepliktige for mottaker. Dersom gjeld blir omklassifisert til egenkapital vil utsteder miste fradragsrett, og det er risiko for at utbyttet ikke vil være omfattet av fritaksmetoden, siden utbyttet ikke er lovlig utdelt. Videre kan en omklassifisering til egenkapital innebære risiko for kildeskatt for utenlandske aksjonærer. En feilklassifisering kan derfor få svært uheldige konsekvenser.
Det er viktig å være bevisst på reglene om klassifisering av hybridfinansiering ved utarbeidelse av vedtektene til det aktuelle hybridinstrumentet, slik at partene oppnår den ønskede klassifiseringen.

Ut over selve klassifiseringen er det viktig å sikre at det avtalte instrumentet ikke får andre konsekvenser enn tiltenkt. Eksempelvis vil aksjer normalt ha stemmerett, og likhetsprinsipper og andre aksjonærrettigheter inntreffer som en automatisk konsekvens av aksjelovens regulering.